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內華達通過那些地產相關法令?

6/19/2017 5:55:42 PM

內華達州眾議會(Assembly House) 與參議會(Senate House)每到單數年,如2015、2017、2019,從2月的第一個星期一開始,由42位眾議員與21位參議員分別召開兩會立法議會,討論各項新的法令提案,並表決,兩會先後都通過後,才交由州長核准,其中由眾議會提案的新法令就稱為Assembly Bill,簡稱AB,由參議會提案的就稱Senate Bill,簡稱SB。

會期為120天,因此到6月中旬,已經知道大致情況了,最近有許多人關切,到底通過了那些跟房地產有關的法令?

1﹑SB 33:5月29日通過,保障在職服役之軍人屋主,無論銀行或社區管理委員會都不得因其未付貸款或社區管理費而法拍其屋。

2﹑SB 490:原本將於6月30日到期的Mediation(仲裁)制度,即由第三方協助屋主與銀行談判,修改貸款條件,使房子免於被銀行法拍的「房貸違約」救濟方案,兩會表決將予以延期,等待州長批准。

3﹑AB 161:將於7月1日生效,打擊非法占據遭溺水屋主拋棄的空屋的行為,犯者被稱為squatters,他們使用偽造租約,使警察無法驅趕他們,貸款銀行也束手無策。新法規定除非租約有合法的物業管理公司之簽字,或是有經過公證的租約,否則不予承認。

4﹑SB 255:將於7月1日生效,明文規定買家收到社區管理委員會的規章與財務資料後,可以透過e-mail取消購屋合約,無論購屋合約有無載明此項。

回顧2011年內華達州政府為了穩住崩盤的房市,曾經使用不太正當的手段,即通過AB 184,規定債權銀行如果無法提供給法院完整的原始房貸文件,不得法拍貸款違約的房子,因為大部份房貸都已透過Robot般的系統數次轉賣,要取得原始房貸文件是非常困難的,債權銀行深受其害,幸好後來又通過AB300,修正為只須郡政府登記處有紀錄就可以了。

此外,聯邦政府正在研議是否取消1031交換延稅的優惠法規,如此十年下來或可多收資本利得稅約406億,多少用來貼補川普的減稅政策所導致的稅收差額。1031的範圍廣泛,涵蓋房地產、車子、飛機與專利的交換,而房地產占其中約36%。取消1031對房地產投資者而言是一個壞消息,尤其是商業地產,因為商業地產買賣中有約10%到20%是使用1031。取消1031,可能讓許多以前使用1031的人打消交換的念頭,那政府根本上也收不到他們的稅,聯邦議員們如果能作這樣考量的話,就不應該取消1031。