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投資翻修破舊屋 划算!

6/27/2017 1:45:13 PM

買一間有潛力的破舊屋(Fixed Upper)修一修,自己住或再賣出去賺點錢是許多人的夢想,每個投資者都期待將老房子整修得像新房子,修好後以兩倍的價錢再賣出去,但事實上並不是這麼容易的。

房子的修理一般分為兩類,表面裝修(Cosmetic improvement)和結構裝修(structural improvement),表面裝修主要是油漆和換地毯,牆上的洞,新的電燈、水喉、門窗和外牆板的修補。結構裝修包括水、電系統的換新,地基的加強,屋頂的大修和牆壁的整修。

購買破舊的房子來裝修需要注意什麼呢?首先,在買之前要做好算術工作,瞭解在附近同樣大小,狀況良好可立刻搬進去住的房子(Move In Condition)值多少錢,再減去要花的修理費與預期的利潤,就是購買的價錢。

再來是市場的變化,裝修房子可能要花好幾個月甚至一、兩年,未來的市場情況跟今天未必一樣,在估計將來的賣價時,要把市場變化的因素也加進去,市場不一定是很穩定地增值,萬一市場走下坡時又要如何處理?

最後是投資者的資金,如果沒有足夠現金,可以借「裝修貸款」(renovation loan),千萬不要沒有目標,沒有預算就盲目開工,做到一半,成了個爛尾樓,只有等另一個投資者進來買你的破舊屋了。

如果搶到合適的房子,裝修時要注意些什麼呢?沒經驗的投資者買下房子後,這裡修修,那裡補補,沒多久就發現開銷太大,根本划不來,就算咬下牙將房子修好,那房子卻成為社區裡最貴的一間賣不出去的「白大象」(white elephant)。如果買兩間臥室的房子,增加一間房間,成了三臥兩浴的房子,附加價值將大增,那麼這個裝修就很划得來了。或是同時提高性質。比如在整修屋頂時,順便加個天窗,房子的價值可能會增加10%。

還有投資者在裝修破舊屋時,要考慮是自己動手做或請工人做,許多投資者在買房子時的預算只有算到HOME DEPOT等建材行的材料費,而沒有考慮到人工費,結果不是預算超支,就是請了便宜而沒執照的工人做出品質不合格的裝修。

買破舊屋裝修再出售是個很賺錢的生意,原因是80%買房子的人都希望能買到馬上可以搬進去住的房子,所以裝潢完美,建材品質好,室內明亮清潔,院子種滿花草樹木的房子,很容易就有人買。越來越多的房地產投資者進場購買破舊屋。