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如何選擇產權登記方式

8/14/2017 6:22:47 PM

在美國投資房地產,有幾種不同的產權登記方式,了解其差異性,才能選擇最有利的方式。

1.Joint Tenancy:在非Community Property (夫妻共有財產)的州,這是夫妻一般最常用的方式,其全稱應為Joint Tenancy with Right of Survivorship,因為它最大的特色就是繼承者自動繼承,免除遺囑查證(probation)的冗長手續。當有一方死亡時,繼承部份根據當時市價呈報遺產,目前遺產稅的免稅額為500多萬,一般中產階級不會超過,所以無須繳遺產稅,將來出售時,以新的成本計算盈利繳稅。

2.Community Property:內華達州與加州都屬Community Property (夫妻共有財產)的州,婚姻中的產權各占一半,婚前的財產則分屬各方,繼承是根據遺囑,因此需要經過遺囑查證的手續,雖然生前未經雙方同意不可自行收受,但可透過遺屬事先安排如何處置,遺囑內容無須配偶同意。只有夫妻關係才可選擇此項。

3.Community Property with Right of Survivorship:取1.的不需要經過遺囑查證的手續的優點,卻沒有1.的瑣碎稅務計算問題。只有夫妻關係才可選擇此項。

4.Tenant by the Entirety:與2.不同之處在於未亡人可以自動繼承身故配偶的產權,不需要經過遺囑查證的手續。如果婚姻子女關係複雜,最好選擇2.,例如夫妻雙方各有之前婚姻所生的子女,為了保障親生子女的權利,防止未亡人有私心,只有夫妻關係才可選擇此項。

5.Tenancy in Common: 適用於持有不同比例產權者,夫妻或非夫妻關係者均可使用,只須本人簽字即可轉讓,繼承根據遺囑,因此需要經過遺囑查證的手續。

此外,也有許多人設立LLC公司(Limited Liability Corporation)來持有產權,作為LLC股東的個人間接持有產權,LLC登記的Manager或Managing Member未必為LLC的股東,即並不直接或間接擁有LLC的資產,但權力卻很大,因為有權決定有關這房地產的買賣、抵押、出租、處分與收支,房地產如果出售,或LLC解散,所得或資產仍應按持有比例分配給各股東。

如果發現產權登記的方式已不適用於需要,可以填寫Quick Claim Deed表格,根據以上不同規定(本人簽字或全部人簽字),由擁有產權者,或LLC由其Manager簽字並公證,到縣政府登記處,付規費與印花稅,即可轉換。