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賭城共管公寓 外資最愛

9/11/2017 5:51:00 PM

拉斯維加斯的賭場以新奇取勝,旅館的建築設計、用料材質與經營理念總是日新月異,這種風氣也影響到其他方面,尤其是住宅,拉斯維加斯的居民對屋齡的看法與美國其它的城市的人大不相同,房子超過十年就開始被嫌老,更令人不解的是,由於此處天氣乾燥,房子容易保養,十年的建築多半看起來像新的一般,但拉斯維加斯的居民卻特別喜新厭舊,在追求現代化的設計與新穎的材質上不落人後。

開發商看準Y世代(Millennials),即1980年到1995年左右出生的年輕人的市場,其父母正是戰後嬰兒潮世代,Y世代雖然有能力購屋,卻選擇住公寓的生活方式,因為其附帶健身房、俱樂部等設施,還有各種活動與學習,如瑜伽、藝術課程,近來紛紛投入建造大型的共管公寓,尤其是高檔次的共管公寓,綜合高科技與現代設計風格,預期將吸引更多資本市場的資金進來投資。

過去幾年來,共管公寓在拉斯維加斯的商業地產的市場裡一枝獨秀,主要是因為它比投資辦公樓或商場的風險性低,很容易出租出去,加上內華達州的法律是保護房東的,也容易管理,出租回報率優於其它的城市,使得外國或外州的投資者(統稱為外資)趨之若騖,據統計,目前已有90%的共管公寓是外資所擁有,目前拉斯維加斯的共管公寓開發案方興未艾,未來幾年將持續此熱潮。

上個月,Black Stone Capital以1億7000萬美元購入拉斯維加斯的一個共管公寓,叫Nevada West Development,有972個單位,該共管公寓,是本地的開發商Nevada West建造。

投資共管公寓首要注意的是地點,例如交通方便,及附近生活機能完備,最好是新社區,其次是一個好的管理團隊,一個共管公寓至少有100個單位以上,管理上才符合經濟效益,足以分派一個五至六人的團隊進駐,包括經理、出租業務員、會計、維修、清潔工人等,此外,每年還要有注入後續營運資金的預算,才能提供優良的社區環境品質,維持競爭力。

這種上百單位的共管公寓,價格動輒千萬美元,投資者多半是來自資本市場的私募基金、保險公司或大資本家,不同於投資一般康斗的個體戶,賭城房價大幅回漲後,許多來自外國或外州的投資者,覺得已經買不起獨棟屋了,或許改來投資康斗,其實無論共管公寓或康斗,其租戶的流動性都比獨棟屋高,但共管公寓是集中管理,比較康斗的個別管理有效益,而且在審核房客的信用時,共管公寓可以比較有彈性,康斗比較難與競爭。