News
Home > News

選擇房客 勿因歧視而觸法

2/12/2018 2:32:59 PM

拉斯維加斯的流動人口高,所以房屋出租市場很熱絡,加上內華達州的法律是保護房東的,吸引了許多來自外州與外國的投資者,前來拉斯維加斯搶購中低價位的房屋,除了有穩定的租金收入之外,將來退場出售時又可賺取差價的利潤。

2007年房地產崩盤後,許多房地產公司原來只做買賣,為了度過不景氣,開始成立出租管理部門。房地產出租的金額,比起房地產買賣的金額,猶如小巫見大巫,但其中的複雜度,卻不相上下,如果掉以輕心,難免引起糾紛,甚至觸法。

最常見的觸法就是在替房東尋找房客、過濾房客、簽新租約時,出租管理人不經意的「歧視」文字或語言。美國是一個民族大融爐,講求人人平等,因此有許多保護弱勢族群的律法,聯邦與各州的保護律法大同小異,例如聯邦的保護法針對:種族、膚色、祖籍、宗教、性別、身障、家庭情況(如懷孕、小孩人數),內華達州的保護法除了涵蓋以上之外,另增加:性取向、對自己性別的認同(gender identity,例如一個男人認為自己應該是女人)、性向表達(gender expression,例如一個女人喜歡摔跤武鬥)、 祖先。換句話說,過濾準房客時,考慮以上這些受保護的項目是不合法的。

反之,過濾準房客時,以下理由才是合法的考慮條件:

1. 收入:扣去合理開銷,是否足夠支付租金,一般而言,最起碼收入應是租金的三倍以上。

2. 信用:是否有倒帳被討債的紀錄。

3. 債務與收入的比例:主要是指短期債務,即兩三年內需要償還的,房貸則是長期債務。

4. 遲付紀錄:是否有過期才付帳單的紀錄。

5. 前房東對其評價:例如是否維顧房子,是否有破壞發生。

一般而言,房東有權利不接受飼養寵物的房客,但如果是拒絕協助身障者或醫療所需的動物就不合法,最常見的就是替盲人領路的狗。

申請書上面有收入、職業、入住成員、何時遷入、銀行帳戶等資料,根據法律,如果收到一個以上的申請書,出租管理人必須全部呈交給房東,同時也附上把跟其前房東的徵信結果,與信用調查,讓房東依法作抉擇,條件不相上下時,一般是「先到現得」(first come,first serve)。

萬一被控訴「歧視」,之前若有保留拒絕信(declination letter,陳述拒絕的理由是收入低、信用不好、債務太高、遲付紀錄、前房東對其評價不佳、飼養寵物)等文件與談話日記才能提出有力的抗辯,平時就與房東保持良好的互動,溝通與傳達正確的法律訊息更是非常重要。