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現在還是購屋良機嗎?

6/5/2018 8:55:38 PM

2007年秋,金融風暴來襲,2008年秋正式進入不景氣,全美房地產進入嚴重衰落期。據地產資料公司CoreLogic的估計,自該年起,銀行強迫拍賣的房產總數高達550萬棟。此外,在2010年達到拍賣高峰,然後逐年減少。此外,還有無數的房產被迫以低於欠款的數額賤價出售。這是美國自1930年代以來最嚴重的經濟衰退。

其後,美國經濟開始緩慢恢復,房地產也風生水起,慢慢出現生機。由於開發商遭受慘重打擊,反應遲緩,各地房地產乃從庫存過剩逐漸走向供不應求,特別是東西兩岸的各個大都會城市,居然在近兩三年出現房地產超值的現象,也就是說,房價高於人口增加和居民收入增加的速度。

信用評級公司Fitch在今年3月的一份分析報導中指出,全美房價平均大約超值3%,而17%的地區的超值更高達10%以上。拉斯維加斯的超值更是高達15-19%。

因此,2008年至2018年,經歷了衰退與復甦的周期,房價由谷底轉變為超值,於是,大家都在問:現在仍然是購買房產的時機嗎?尤其是考慮到去年,議會在川普的敦促下通過了減稅法案,其中大幅度降低了可以用房產貸款利息和地稅來抵消個人所得稅的數額。

根據今年3月對地產業者的一項意見調查,普遍的看法是,稅改使得租房與買房之間的利益比取得了平衡,也就是說,如果購買房產是為了爭取退稅的優惠的話,那麼這種考慮變得不那麼重要。高價房的升值率也可能受到壓擠,因為每年能夠申報退稅的數額僅有1萬2000美元。這對拉斯維加斯地產的影響不會很大,因為此地的房價仍然不高。

當然,外國人,由於得不到退稅的好處,也不必考慮稅改對房價影響的因素。

這就使得購屋的決定必須集中考慮一個主要因素,那就是:房價既然已經超值,現在仍然是買的時候嗎?許多看房子的人還喜歡問一個問題:「如果我明年或者後年買,房價會不會低一點?」

由於美聯儲自去年開始緩慢提升利率,今年已經升了一次,一般估計年內還會提升兩次。同時,它還在「縮表」,即減少美元的流量。今後幾年房貸利率很可能逐漸提升,所以,現在購房的風險的確是比較高的,尤其是,以10年經濟周期而言,從上次風暴至目前已經11年了。

儘管如此,我們知道,買房的考慮因素很多,最重要的可能是職業和兒女上學的問題。如果職業穩定,有長期居住的計畫,那麼,房價短期的漲跌可能就不那麼重要了。