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扭曲的房市 矛盾的循環

6/25/2018 1:17:48 PM

美國經濟早已復甦,但房市仍然未恢復正常,一言以蔽之,就是房源不足,所以房價節節上漲,但也因為房源不足,以致成交量低,而飆高的房價與房貸利率的調升也使需求變得更疲軟。照理說,如果需求開始減低,房價應該會下修,而房源也應該會增加,但後者這兩項都沒發生,這是一種奇怪的現象。茲分析房市現狀如下:

1.庫存量:正常的房市的庫存量是六個月,今年5月全美的二手屋的存貨約4.1個月,比去年同期降低6.1%。賣掉現住的房子後,如果要再找理想的房子很困難,因此賣家多惜售,不想換屋。

2.中間房價:今年5月全美的二手屋中間房價是26萬4800元,比前一年同期25萬2500元高出4.9%,比2002年1月最低谷時已上漲了71%。房價上漲的速度遠超過比一般人收入增加的速度,越來越多人擔心房價已經過高,猶豫要不要進場。

3.成交量:經濟繼續好轉,目前的失業率是3.8%,這是自2000年以來最低的紀錄,但是今年房市卻不如去年活絡,今年前5個月全美的二手屋的成交量比去年同期降低2%,4月與5月的成交量都比前一年同期降低,一般而言,3月至6月是每年房市最旺盛的季節,占年總成交量的40%,因此是預估全年房市的一個好指標。

4.房貸利率:目前30年期的平均房貸利率是4.62%,相較於年初的4.03%,與去年同期的3.91%。每月分期付款的負擔增加,相對而言,即是購買力降低,雖然利率還未高到足以使人怯步,但據統計,房貸的金額並未像房價一樣增加,表示買家因此傾向選擇更低價位的房子,以平衡降低的購買力,又如果有人想換屋,新貸款利率將比原有房貸的利率高,也使得屋主更不想輕易換屋。

5.新屋建商:今年5月全美有135萬戶新屋開工,相較於去年同期的112萬戶,但生產量跟2008年房市崩盤前仍然差距太遠,甚至只有1970年時的水平。建商開發的意願不高,因為好地點的土地難求,建材成本增加很多,也極缺乏有經驗的建築工人,而建商推出的新屋多半屬高價位,購買者有限。

有些房市專家只是簡單根據往年經驗,認為房市約每隔10年,就會有一次循環,那麼自2007年房市崩盤後至今已超過10年,是否可以開始唱衰房市呢?個人認為目前房市乃非典的扭曲房市,處於一種矛盾的循環,只有新的變數出現時才得以解套。