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安啦! 莫擔心房價崩跌

7/16/2018 5:22:42 PM

Moodys,Standard & Poors,Fitch Ratings是美國三大信用評比公司,其中的Fitch Ratings 最近透過Forbes出了一份房市分析報告,把拉斯維加斯列為全美房價高估最嚴重的城市第一名,以下是相關報告的摘要:「拉斯維加斯的房價高估21.3%,目前的房屋中間價格為26萬6800元,比前一年上漲18%,但居民收入只增長2.46%,人口只增加2.6%,租金只上漲2.14%」,此報告一出,立刻引起本地屋主與地產經紀人的強力反彈,斥其為胡說八道,反駁說這幾年暴漲的主要原因是之前跌得太深,現在自然有比較大的上漲空間。

當然,如果拉斯維加斯的房價一直持續每年漲兩位數,總有一天房市還是會再失衡,但專家們多認為,短期內大家不必擔心房價會崩盤,分析原因如下:

1. 房源不足:2008年房市崩盤重創新屋建商,導致今天不敢冒進,加上極其缺乏有經驗的建築工人,也無法和以前一樣量產大眾化的房子;二手屋的市場供不應求的情況非常嚴重,屋主怕賣了舊房,卻搶購不到新房,因此更不敢換屋。雖然目前許多買家持觀望態度,但房源不足,房價要跌也難。

2. 普遍房屋的凈值高:據統計,約有四分之一的人是以現金購房,其中包括實力雄厚的投資者,及在加州等高房價城市賣掉舊房,取出的金額足以用現金在拉斯維加斯購房。以此類推,普遍房屋的凈值高,凈值高的屋主較不會違約,以免被銀行法拍。眾所周知,2008年房市崩盤的主要原因就是炒房者只須放少許頭款就可以購房,凈值低時房價只要稍微下跌,很容易就成為溺水屋,屋主也容易輕率棄屋,造成房市亂象,即市場上充斥廉價銀行屋。

3. 銀行早已停止濫貸:次貸風暴之後,銀行的審核不但嚴格,還要求至少20%的頭款,絕不可能再像次貸風暴之前,連頭款都可以透過次貸來取得,等於零頭款,一旦經濟衰退,就會連帶產生金融與房市危機。

4. 經濟復甦:目前失業率是4.4%,相較於2010年9月的14.1%,趨近歷史新低。目前賭城大道上有80億的開發案正在進行中,包括其邊緣外的美式足球場,雖然有許多人以為Raiders足球隊進駐拉斯維加斯,可能會改變拉斯維加斯的經濟形態,但其充其量只能帶來數百個工作機會,當不至於造成多大的影響,只有錦上添花的效果,例如當人們在選擇到哪個城市舉辦商展時,如果想到拉斯維加斯有一個Raiders足球隊,會有些有加分作用。

值得一提的是,拉斯維加斯的賭場旅館有許多就業機會,吸引外州人士遷來賭城工作,但這些工作基本上屬於低收入,只夠付房屋租金,短期內無法購屋,所以出租市場一直是盛而不衰,因此也吸引各地的投資者來賭城購買房屋出租。