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房市塞车 影响房源和成交量

发布时间:2019.11.05 23:50   浏览次数:   作者: 返回列表

雖然今年上半年房源有增加的趨勢,但是近幾個月來,房源又逐漸減少,目前幾乎可比擬2018年最低谷時的記錄。

過去美國人喜歡換房,年輕夫婦剛成家,起步時因為財力有限,先買個小房,漸漸收入增加,供得起稍大的房子,加上有兩三個孩子後,房子則越住越大,等到孩子長大離家,空巢期夫婦也將面臨退休,往往又會換住小房(down size)。但是近年來,美國人不若以往頻繁換房,據統計,目前美國人平均持有房子的年數為13.3年,遠比2010年時的8年為長,尤其是嬰兒潮出生現在面臨退休的人,越來越多人選擇繼續居住在原來的大房,主要原因依序如下:


1、市場上小房的供給量嚴重短缺,與其跟年輕人搶房,很難買到合意的平房,不如安居於寬敞的舊居。


2、有些城市房價的漲幅很大,例如加州的Danville,從1987至今房價已漲了4倍以上,如果賣掉大房換小房,增值部分將遠遠超過自住房的50萬免稅額,須繳交資本利得稅,此外,在加州與德州,有許多城市的房地產稅(property tax)年年調漲,但對在調漲前就擁有該房的人給予豁免權,即可以依照舊的稅率支付每年的房地產稅,基於以上兩種稅務考量,舍不得遷居的人也為數不少。


3、嬰兒潮出生的人比其父母輩更重視營養均衡與運動健身,且大大受惠於近年來醫藥生化研究的成果,多數人年老後身體依然健康,加上全球普遍暖化,退休後不需要從東北寒冷地方遷居到西南氣候溫暖地方養老。


例如舊金山平均持有房子的年數為14年,相較於2010年時的10年;西雅圖平均持有房子的年數為11年,相較於2010年時的8年;極長的例子如休士頓平均持有房子的年數為23年,相較於2010年時的15年;鹽湖城平均持有房子的年數為23年,相較於2010年時的1 4年。因此有人比喻這種情況就像塞車壹樣,使得房市交易停滯或緩行。


眾所周知,許多造成房源緊俏的原因存在已久,例如壹、建築工人與可建土地短缺,建商的新開發案並沒有隨著經濟復蘇與高就業率而增加,並且為了取得最高的效益,新開發案中推出低價位小房子的更是寥寥無幾;二、從2008年房市崩盤後,投資者購房的件數占房市總銷售量的比例持續偏高,目前約為11%,其中只有少部分投資者會在短期內翻賣牟利,多數的投資者則因為銀行的存款利率太低,而選擇長期持有房屋,每個月收取報酬率可觀的租金。所以平均持有房子的年數變長,只是讓房源不足的問題雪上加霜。


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