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售出租屋虧損可抵稅

发布时间:2019.03.10 17:38   浏览次数:   作者: 返回列表

現在賣掉出租房屋有虧損的人 
以前繳的稅可退回 也有節稅的機會 

不幸中尚有一好康可言

幾年來美國房價大逆轉,許多人投資房產失利,但是不幸中尚有一好康可言,即是賣掉擁有超過一年的出租房屋若有虧損,可以在年底報稅時和任何其他的收入,也就是一般收入如薪資,及租金收入和資本利得(Capital Gain)等相抵,在節稅的考量上甚為划算,這售屋虧損稱為Section 1231 Loss。

當房產售價小於「房產基價」時就有「售屋虧損」,所謂「房產基價」是指當初的買價加上後來增建投入的成本,平時的維修費則不在此列,因為其在每年報所得稅時已經被計入成租金收入的減項了,再減去歷年來的折舊額,故擁有房產的時間越長,基價將越低﹔至於房產售價實質上是指已扣除銷售費用的「淨值」(釋)

如果投資人當初用1031 Exchange交換遞延所得稅,則計算「房產基價」要小心,不可包括盈餘部分,即只能計算原來的購屋成本,例如原來的房產買價15萬元,後來賣25萬元,以其所得款25萬元,添補3萬元,再買一28萬元的房產,計算出「房產基價」則是18萬元 (15萬元+ 3 萬元)。

如果「售屋虧損」在年底報稅時和其他的收入相抵後還有剩餘這剩餘稱NOL (Net Operating Loss)NOL可以往前溯2 (在特別條款下,20082009年則各可往前溯5),即以前繳的稅可退回,或往後推20年,即將來收入也有節稅的機會,所以現在投資房產失利的人,不要灰心喪志,倒是國稅局要退稅貼補這幾年一大堆投資房產失利的人,錢途堪憂。

此外,使用過Section 1231 Loss的人,將來若有「資本利得」,包括出售出租房屋有盈餘,在使用過Section 1231 Loss的金額範圍內,要按一般收入的稅率繳稅,不能享受稅法對「資本利得」的低稅率優惠。
 
賣掉自住屋虧損不能抵
要注意的是賣掉自住房屋若有虧損,反倒是不能抵稅的,有人腦筋轉得快,眼看房價跌了,就把自住房屋轉為出租房屋,這「售屋虧損」可沒那麼容易騙得,因為國稅局有規定,在變更用途時應以當時市價重新設定房屋的基價,這一來基價變低,就產生不了「售屋虧損」了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-20-2010

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