現在賣掉出租房屋有虧損的人 
以前繳的稅可退回 也有節稅的機會 

不幸中尚有一好康可言

這幾年來美國房價大逆轉，許多人投資房產失利，但是不幸中尚有一好康可言，即是賣掉擁有超過一年的出租房屋若有虧損，可以在年底報稅時和任何其他的收入，也就是一般收入如薪資，及租金收入和「資本利得」(Capital Gain)等相抵，在節稅的考量上甚為划算，這「售屋虧損」稱為Section 1231 Loss。

當房產售價小於「房產基價」時就有「售屋虧損」，所謂「房產基價」是指當初的買價加上後來增建投入的成本，平時的維修費則不在此列，因為其在每年報所得稅時已經被計入成租金收入的減項了，再減去歷年來的折舊額，故擁有房產的時間越長，基價將越低﹔至於房產售價實質上是指已扣除銷售費用的「淨值」_（釋）。

如果投資人當初用1031 Exchange交換遞延所得稅，則計算「房產基價」要小心，不可包括盈餘部分，即只能計算原來的購屋成本，例如原來的房產買價15萬元，後來賣25萬元，以其所得款25萬元，添補3萬元，再買一28萬元的房產，計算出「房產基價」則是18萬元 (15萬元+ 3 萬元)。

如果「售屋虧損」在年底報稅時和其他的收入相抵後還有剩餘，這剩餘稱為NOL (Net Operating Loss)，NOL可以往前溯2年 (在特別條款下，2008和2009年則各可往前溯5年)，即以前繳的稅可退回，或往後推20年，即將來收入也有節稅的機會，所以現在投資房產失利的人，不要灰心喪志，倒是國稅局要退稅貼補這幾年一大堆投資房產失利的人，錢途堪憂。

此外，使用過Section 1231 Loss的人，將來若有「資本利得」，包括出售出租房屋有盈餘，在使用過Section 1231 Loss的金額範圍內，要按一般收入的稅率繳稅，不能享受稅法對「資本利得」的低稅率優惠。
 
賣掉自住屋虧損不能抵稅
要注意的是賣掉自住房屋若有虧損，反倒是不能抵稅的，有人腦筋轉得快，眼看房價跌了，就把自住房屋轉為出租房屋，這「售屋虧損」可沒那麼容易騙得，因為國稅局有規定，在變更用途時應以當時市價重新設定房屋的基價，這一來基價變低，就產生不了「售屋虧損」了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-20-2010