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投資商業地產 可以再等等

发布时间:2019.03.11 05:12   浏览次数:   作者: 返回列表

目前拉斯維加斯商業地產的市場交易 以次級 
商品為主力 想找好標的物 還得再等一段時間 

業地產是繼「住家地產」(釋)後,另一隻將要滑落的鞋子,然而因其變數多,速度則較難預測得準,專家們也莫衷一是,還是一句老話,要來的終究會來,只是時間早晚的問題;目前拉斯維加斯商業地產的市場交易,以次級商品為主力,想找好標的物,還得再等一段時間。
 
有個論壇將「法拍」(釋)潮比喻成一場棒球賽,說拉斯維加斯的房市目前處於第5局或第6局,去年是第3局或第4局,含意是目前只是進行到中段,離結束還兩三年,商業地產甚至更遙遠,這從當前許多現象可看出端倪。
產案件增﹕ 
雖然商業地產的「空置率」(釋)在歷經15個季度連續惡化後,最近這3季已見持平,但業主撐不下去的情況卻紛紛浮上檯面,宣告重整破產的案件激增。
 
商業地產的貸款除了抵押品外,通常銀行還會要求提供個人擔保,若法拍抵押品的所得仍不足償付貸款時,銀行可去找擔保人追索差額,卻在去找之後才發現,擔保人並不是只有擔保這一筆貸款,而往往其擔保的其它貸款也出了狀況,別家銀行也在討債,結果是擔保人的個人家當和要賠的數目差太遠了,只好宣告破產,銀行之前沒有估算擔保人的無形負債(contingent liabilities)有多少,吃虧難免。

次級商品多
 
更慘的是,這些業主若垮了,多是申請「重整型的破產」(Chapter 11),重整時間一拖就是好幾年,這段時間銀行往往不能「法拍」其抵押品,所以未雨綢繆,銀行想盡辦法和借款人妥協,借款人配合的意願也高,能拖就拖,除非這個「商業樓」(釋)是個蚊子館,或空地,沒有租金收入,銀行才會不買帳,「法拍」抵押品,因此現在市面上銀行賣出的商業地產多半不是空地,就是「空置率」很高的「商業樓」,數量也不多,常有供不應求的情況。

但是奉勸投資人,別因為買不到就出高價搶,或不挑揀地段,現在的空置率高,將來也會很難租出的,有的華人認為如果不好租,也可以自用開業,我想投資房地產和作生意應該是兩回事,尤其是靠門市起家的,放棄原來好的經商地點,遷就買的次級房地產,這還可能會賠上自己原有的生意與收入,值得三思而後行
 
原文刊登在世界日報賭城版—-3-12-2011

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