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「產權保險」 買賣房地產保心安

发布时间:2019.03.11 05:17   浏览次数:   作者: 返回列表

房地產的擁有權或使用權如有瑕疵 可能降低其價值 
增加其開發成本 或甚至沒人買

產權保險」的目的 
人在美國買賣房地產,對於「產權保險」(釋)是必須瞭解的一個環節,這是在中國內地與台灣都沒有的概念,為保障投資人的權益,今天就為讀者介紹這方面的知識。

 
首先,產權保險」的目的,是為了防治「擁有權或使用權不完整」(瑕疵)的問題,使買房地產的人心安,買方過戶後如果發現產權有問題,應在發現問題後30天內,以書面通知保險公司,要求理賠;習慣上在內華達州保險費是由賣方出,一次付清,有效期長至下次產權轉讓為止。
 
產權保險」主要有兩級:「全國土地產權協會」(ALTA)的標準和「加州土地產權協會」(CLTA)的標準,CLTA只保登記有案的產權瑕疵,ALTA則包括未經登記的瑕疵,因此ALTA的保費通常比CLTA貴約15%;此外,買方貸款購屋時,銀行通常會更進一步,要求加保一些特別的項目,此稱為「貸款產權保險」(Lender’s Policy),這加保部分的費用則由買方負擔。

產權報告的要點 
 
一般「產權保險」公司在承保前,會先作產權調查,保約上也會列出一些不在保險範圍之內的項目,讀產權報告,最常見的要點是﹕

地價(Real Estate Tax, Property Tax):太高的地價稅可能會降低房地產的投資價值。

開發受益費(Assessment):拉斯維加斯有少數的大社區徵收此費,如Summerlin、Mountain Edge等,這是開發商將開發馬路或社區設施的成本轉嫁給住戶。

社區協會規章(HOA):住戶除了分攤社區的維護費用外,還要遵守其規則,最極端的例子有「不允許出租」,投資出租者要留意。

抵押(Mortgage﹐Deed of Trust):辦理過戶手續的「公證公司」(釋)會確定,在產權轉讓前得先把貸款還清,所以通常不會有問題,最常見的錯誤是:貸款已還清,但「抵押契」還未註銷。

假扣押(Lien):辦理過戶手續的「公證公司」會確定,在產權轉讓前得先把假扣押理清,通常也不會有問題。

地役權(Easement):予人使用或通行的權利,對象通常是水、電公司或鄰居。

租約(Lease):買方除了要繼續履行原有又未到期的租約外,還要注意租客是否有「優先購買權」,如果有,最好取得其棄權書。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-7-11

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