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房地產專欄 債權人 最怕債務人破產

发布时间:2019.03.11 05:17   浏览次数:   作者: 返回列表

若在商業樓的房客申請破產前 房東已送出「付款或搬走」的通知 
則不受「破產法」限制 可以繼續趕房客 

投資「抵押債權」風險髙 

稱美國有史以來最大規模的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」拍賣,將於2011年5月17日到19日分三天在拉斯維加斯舉行,不少華人詢問是否值得參加,主要因其標的物以「商業抵押債權」占80%為多數,過去大多是由超大規模的投資公司取得這類型「抵押債權」,以團隊的專業知識、經驗去與債務人進行斡旋。
 
事實上,已有專家唱衰這次拍賣將是雷聲大雨點小,要知道「債權」並不是一般地產投資人的所好,實質的地產如「商業樓」(釋)、公寓、倉庫或土地才是,個中原因是投資人在取得「抵押貸款債權」後,下一步就是代替銀行與背信的債務人斡旋,這包括談判新的貸款條件、轉賣「債權」或對抵押品進行法拍,其中每一個環節都存在很高風險,除了要注意抵押品的營收狀況、產權有無瑕疵外,最怕的是債務人申請破產,債權人就一時不得執行其債權。 
 
產主要三種類
 
今天就籍此機會進一步介紹一下美國破產法主要的三種類型:
7:俗稱「清算」(Liquidation) ,適用於個人、「合夥」(釋)與「股份有限公司」;企業是真正且直接地結束營業,變賣所有的資產,按優先順序償還債務,除了有抵押權的優先之外,順序大致為政府、僱員、房東、公司債持有人、優先股股東、普通股股東。

11:俗稱「重整」(Reorganization) 企業用的較多,債務人提出申請後,所有債權人不得執行任何債權,等債務人在120天內呈交「重整計畫書」,其可能的結果有:

1、被接受,由債務人繼續經營企業,重組 (Restructure) 的工作包括和債權人談判出新的貸款條件,重整期可能長達數年,如果最後資產仍不敷負債,就由債權人接收企業﹔

2、被拒絕,抵押權人可以進行「法拍」(釋)抵押品,或進入上述「第7章」的清算程序;

3、很少數的案例會由法院指定「受託管理人」(釋)代理經營企業。

13:只適用於有固定收入卻一時還不出債款的個人,由其提出還款計畫表。

此外值得一提的是,如果「商業樓」(釋)的房客申請「重整」破產,房東沒收到租金,但房客還在使用這店鋪營業,非經法院同意,120天內房東也不得執行任何債權,即不能趕房客。
 
原文刊登在世界日報賭城版—-5-14-11

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