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第二順位貸款遺害多

发布时间:2019.04.12 16:23   浏览次数:   作者: 返回列表

華達房地產公司負責人林秀華表示,如果另有第二順位貸款的銀行,「修改貸款」不容易,困難的屋主通常只有棄屋一途。
 

 
上周提及「修改貸款」對信用分數的影響後,就有讀者來電詢問:他不想信用分數被扣太多,所以不考慮「不足額還款銷售」,但當他向第一順位的銀行申請「修改貸款」,希望調降一點利率,卻被銀行拒絕,銀行反而建議他作「不足額還款銷售」;審視過他的案例,關鍵就在他另外有個第二順位貸款的銀行,這種情況下,只有作「不足額還款銷售」,第二順位貸款的銀行才可能讓步,真正解決屋主的問題。

「修改貸款」時,如果只有一個貸款銀行,事情比較單純,反之,如果另有第二順位貸款的銀行,就比較棘手,因為房市泡沫,全美房價自2006年高峰至今約計跌掉了34%,造成溺水屋氾濫,多半第二順位的貸款已變成超貸的部分,「修改貸款」沒有把房貸金額調降到和房價一樣的水平,只把利息降低,可能屋主過不多久又守不住了,但要調降房貸金額,第二順位的貸款就完全泡湯了,其銀行為了維護本身的利益,不會輕易妥協。
 
據統計,全美溺水屋中只有一個貸款的占18%,有兩個貸款的占38%,高出兩倍有餘,沒有溺水問題的房屋占44%,第二順位的貸款除了「次貸」外,主要是房屋「淨值貸款」(Equity Loan),以「信用額度」(Line Of Credit)的形式開始;2003至2006年房價狂飆,使許多房屋產生了可觀的「淨值」(房價超過貸款額的部分),屋主就以其為質押,向銀行取得一個「信用額度」,隨時可支用,取款後或是花在奢侈享受方面,或是房屋裝修及買新屋,就是「淨值貸款」,當時「淨值貸款」占銀行全部貸款業務的10%,總值約9500億美元。

此外根據「聯邦準備理事會」(Federal Reserve Board)統計,當時房屋的淨值共製造了約2兆7000億美元的新貸款,因為這除了「淨值貸款」外,還包括「重貸」(Refinance)比原來貸款多出的金額,不同之處是:「重貸」通常是只有一個貸款,「淨值貸款」乃是第二個貸款,和「次貸」一樣;第二個貸款若是與第一個貸款來自同一個銀行就還好,否則要和第二順位的貸款銀行談「修改貸款」不容易,屋主如有財務困難,通常只有棄屋一途,即「不足額還款銷售」或「法拍」。


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