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海外公司在美置產 該如何報稅

发布时间:2019.04.12 16:25   浏览次数:   作者: 返回列表

內華達房地產公司負責人林秀華表示,無論是外國「法人」或「自然人」,都要向國稅局申請「稅籍號碼」(EIN 或 ITIN) 才可以報稅,在國稅局的網站www.IRS.gov可以找到各種表格及其說明。

 
投資美國房地產成為全球的熱門項目,近來許多大中華區的華人詢問,如果以公司名義投資美國房地產,與個人投資有何不同,稅務該注意哪些問題,就利用今天作一分析介紹。
 
隨著投資規模的擴大,外國投資者以公司名義購置房地產的案例越來越多,有的直接以外國的公司登記產權,也有另外設立美國公司登記產權,公司是一個獨立的「法人」(法律上的個體),和「自然人」有別,公司最大的好處是,當其被追訴債務時,不會涉及私人身家財產。

美國一般的「股份有限公司」(C Corp)有雙重課稅問題,公司課一次,股東又課一次,但本國人持有的「股份有限公司」可向國稅局申請變更為「小型股份有限公司」(S Corp,Small Corp),就能避免雙重課稅,而外國人持有的「股份有限公司」卻沒有這優惠,為了避免雙重課稅,「有限債務公司」 (LLC)便成為欲設立美國公司的外國投資者的唯一選項。

以下假設投資房地產在拉斯維加斯,簡單說明以兩種不同方式登記產權的報稅問題。一、直接以外國的公司登記產權,購入房地產過戶時,有些辦理過戶的公證公司會要求:這外國公司必須先向內華達州政府登記有「本地聯絡代理」(Resident Agent),以備未來若再有與此房地產相關的事情時,有一個本地的聯絡地址。

每年將出租或出售房地產的損益,以表格1120F向國稅局申報所得稅,再以表格5472向國稅局報備這外國公司與其外國股東或關係企業的資金往來情形,作為補充。

二、另外設立一個美國「有限債務公司」(LLC),這個公司是在內華達州註冊的,自然登記有「本地聯絡代理」,內華達州法律認定設立公司就為了營業,必須申請內華達州的「營業執照」 (State Business License),此外也須向地方政府申請地方的「營業執照」 (Local Business License)。
 
將出租或出售房地產的損益,以表格1065向國稅局申報所得,但不必繳稅,所有的收入與支出都直接以表格K-1按比例分攤給各股東,如果股東是外國「自然人」,再以表格1040NR向國稅局申報所得稅,如果股東是外國「法人」,可選擇以不同形式的「法人」用的稅表,例如表格1120 向國稅局申報所得稅;另外,也以表格5472向國稅局報告這美國「有限債務公司」與其外國股東或關係企業的資金往來情形,作為補充。


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