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好的商業標的物漸出籠

发布时间:2019.04.12 16:28   浏览次数:   作者: 返回列表

就算今年為了選舉,歐巴馬政府可能指示銀行們繼續穩住商業地產的市場,專家們認為,最遲明年銀行必然會大量釋出商業地產。 

以前買不起而租樓的華人商家,將可以實現另一種美國夢了,由於銀行釋出拉斯維加斯的商業地產數量逐漸增加,好的投資標的物已開始出現,再配合聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA),華人商家及投資者是時候可以考慮購買商業地產了。
 
商業地產的價值是以租金總收入來衡量的,「空置率」高或每平方呎的租金降低皆會影響租金總收入。

由於經濟不景氣,目前拉斯維加斯的商業地產陷入一種惡性循環:出租市場競相降價,進一步也貶低了地產的價值,此外,租金收入太差就會被銀行「法拍」,即以一個新的銀行價格轉手,除了拉低鄰家的行情外,新的業主因成本低,每平方呎的租金也可以比別家低,這又造成別家的租客流失或不得不跟著降租,可能因此租金收入遽減,付不起銀行貸款而違約。 

本地每個月總有50至60個商業地產的業主撐不下去而違約,小自15萬元的廠房,大至1500萬元的購物中心,在全美排行榜名列第一高;過去兩年來銀行們因為擔心重蹈住家地產崩盤的覆轍,想盡辦法和借款人妥協,能拖則拖,除非租金收入太差,銀行才會考慮「法拍」抵押品,因此市面上銀行釋出的商業地產數量和違約的數量不成比例,根本不敷大批外來的投資者的需求,加上最搶手的大型公寓又常被保險公司及投資信託集團優先買走,有些沉不住氣的投資人就飢不擇食,出高價購買次級品,並不考慮地段或「空置率」的問題。
 
根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計,拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元,就像住家地產一樣,商業地產的「影子庫存」很多,經濟不景氣,住家需求依舊不可或缺,商業地產卻不然,而且拖越久,傷越重,所以專家們指出,商業地產一旦崩盤,情況會比住家地產更不堪;果不其然,經過兩年的發酵期,最近供不應求的情況已有改變,好的投資標的物漸漸出籠,有的是透過「不足額還款銷售」,有的是「法拍」,價格也大幅調整,一平方呎叫價60元至100元的比比皆是,以前買不起而租樓的華人商家,在聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)協助下,將可以實現另一種美國夢了。


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