從長遠的角度來看，網路與高科技的發展將導致就業率與商業地產很難再恢復昔日榮景，因為高科技功能使美國原有的工作機會逐漸減少，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，電子書與線上高清電影的崛起使書店與錄影帶店關門，許多服務業者可以在家裡上班，甚至轉包到國外，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低，唯因人口老化問題，目前醫療保健業仍然一枝獨秀。
想從商業地產投資裡賺到錢，除了注意上述所提的經濟趨勢外，還要作以下的檢驗，房地產買賣的合約上通常會同意給買主一段合理的檢驗時期，到期之前，買主可以選擇取消不買、重新議價或依約完成交易。 1)實地考查：取得原始建築藍圖、研究地點、環境、作建物內外檢查 (包括增建)，預估修繕費用。 2)法律問題：調查產權是否有瑕疵、有無違反建築規章、用途 (Zoning)及環保規定、需要什麼執照，前業主簽訂的維修契約、保險，警局的報案紀錄。 3)數字分析：核實租約、財務報表、預估營收及費用、報稅紀錄，計算現金流程與投資報酬率。 要注意的是，不能盡信賣方所提供的資料，尤其是預估營收及費用 (Proforma)，筆者為會計師兼房地產仲介，在數字分析與核實方面可以提供諮詢。基本概念是預估租金收入–空置損失–營運費用=淨營業收益 (NOI)，NOI–貸款分期付款–所得稅=稅後現金收入。 據此再計算投資報酬率，一般常見的方法是NOI/買價(CAP Rate)，必須比資金取得成本 (即貸款利率)高，才有賺頭，例如首年NOI是12萬元，買價是150萬元，則CAP是8%，以目前的市場行情看，8%是邊緣值，須看建築物的新舊程度作調整。其它還有幾種較精密的投資報酬率計算法，簡單介紹如下： 首年現金流程(Cash to Cash)：首年稅前現金收入/頭款；預估銷售的平均回報率 (Internal Rate of Return)：取歷年累計的稅後現金收入頭款作比較，以複利方式計算出每年的平均回報率。 轉換現值 (Net Present Value)：考慮到時間成本(Opportunity Cost)與物價上漲指數 ( CPI)，將未來的稅後現金收入折算為現值，若比頭款高，才值得投資。 本文由內華達房地產公司負責人林秀華提供，內華達房地產公司熱線 702-888-9999，華語專線：702-368-6883 ，公司互聯網為www.LVhome.com。
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