不足額還貸銷售屋交易過程長，但值得耐心等。(吳維安提供)。

外地來的投資者來拉維加斯炒房，大多青睞二手屋，因其價格往往低於造價，且地點優於建商新屋，不過現在市面上的銀行屋（REO）愈來愈少，而不足額還貸銷售屋 (Short Sale)愈來愈多，雖然後者等待過戶的時間冗長，但往往比銀行屋物美價廉。

其實不足額還貸銷售屋是銀行沒收房子行動的第一步，屋主仍擁有房子所有權，因此上市時，屋況多半良好，不像大多的銀行屋，歷經滄桑 (111天法拍程序)，缺東少西，破壞甚多。

購買不足額還貸銷售屋的等待過戶時間很冗長，麻煩多，原因是：第一、銀行內部作業紛亂，一個案件在買賣雙方同意後，還要六到八個月才被批准，這麼長的時間中銀行到底在做什麼？主要是收集文件，一般是由低層的職員在處理，而他每天可能有幾十個新的案件放到他辦公桌上，案子終結時必須要文件齊全，確定屋主無力還貸，出售的價格合理，案件多，人手少，每個人要處理的案件很多，工作壓力大。

在不足額還貸銷售屋等銀行批准的時候，等了好幾個月，最常遇到的就是銀行來封信說，案件被重新分配（Re-assigned），意思是原來處理的人辭職了，案件交給另一個人，也就是又要重新再等了。

第二、賣方經紀沒經驗，根據統計，掛牌賣不足額還貸銷售屋的經紀中有70%沒有受過相關訓練，沒有專業認證（Certified Depressed Property Expert），多半的不足額還貸銷售交易，賣方經紀都是經過第三者 (像是律師或專業認證的代表)與銀行聯繫，雖然賣方經紀也可以直接和銀行談，但其經驗往往不如第三者豐富，不熟悉程序與文件，如果第三者手上的案件很多，也可能拖延單一個案的時間。

第三、是賣方的資格不夠，銀行審核後予以拒絕，按照統計，在市場上的不足額還貸銷售屋有一半的屋主並不符合重大經濟困難（Hardship）的條件。因房貸高於售價，所差的金額，要銀行同意豁免原有的債務才行，銀行有權不同意買賣，或將來繼續追討欠款（Deficiency Judgment）。

在不足額還貸銷售屋交易的過程中，買賣雙方都要經過一個很長很痛苦的過程，但在過戶成功時，會有很高的成就感，投資者在買不足額還貸銷售屋時，需要具備一項很重要的條件，那就是「耐心」。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線：702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com