不足額還貸銷售屋(Short Sale)。(吳維安提供) 


有人說，作「不足額還貸銷售屋」（Short Sale）很不容易成功，銀行不批准，因為它想經由法拍，收回自己賣。

事實並非如此，銀行並不喜歡法拍或沒收房子，首先，法拍後如果還有人住在裡面，要趕人；收回房子後，要找專人維修、保養、接水、接電，付屋主協會會費等，銀行對這些屬於物業管理方面的工作並不擅長。此外，法拍的手續繁瑣、費時、花錢，法拍一幢房子，光是法律方面的開銷，一幢房子就要3萬到5萬元。 

所以銀行反而鼓勵溺水屋主作「不足額還貸銷售」，現在銀行審核的條件越來越鬆，將來市場上「不足額還貸銷售屋」也會愈來愈多，對銀行和溺水屋主而言，「不足額還貸銷售」是雙贏的選擇。 

「不足額還貸銷售屋」是怎麼產生的？ 一般美國人買房子多半是貸款，保守的人在自己的能力所及範圍內，有個30年固定利率的貸款，每月從薪水中付房貸分期付款，還有足夠的錢過日子，大膽的人，如果按其薪水貸固定利率祗能貸10萬元出來，卻用浮動利率貸出20萬元來，買個無法負擔的房子，想祗要在利率調整之前把房子賣了就沒問題。 

哪知道金融大海嘯來到，房價一直往下掉，不好賣，等到利率調整時，每個月的房貸分期付款（Mortgage）突然變成以前的兩、三倍，負擔不起，而硬要脫手賣出的話，所得根本不夠還貸款額。

尤其金融大海嘯時，許多人失了業。

每月銀行的貸款分期付款又漲了兩、三倍，加上房價又一直在掉，賣即賠本要貼錢，這時真可要把人逼瘋了。  通常人碰到這種情況形，情緒上會經過四個階段：生氣、抗拒、接受、處理。 

 一、生氣：在帳單不停的來到，討債公司不斷的打電話，和錢又付不出時，有些人會失去理性，破壞房子，或一走了之。 

二、抗拒：過了這一階段，人們試圖尋找簡單快速的解決途徑，例如重新貸款，向親戚朋友告貸，或是買六合彩。但這並不切實可行，努力掙扎一陣子，還是沒得到幫助，有些人陷入抑鬱症（depression），和家人的關係也出了問題。 

三、接受：屋主在經過很長的痛苦過程後，認清並接受事實，就當前的情況與專家討論各種可行的辦法：不管是修改貸款或「不足額還貸銷售」，信用都會受損，但比法拍給人的觀感好太多了，且「不足額還貸銷售」越來越普遍。 

四、處理：中國人常說長痛不如短痛，又說留得青山在，不怕沒柴燒。最後屋主或決定向銀行申請修改貸款條件，或找房地產經紀將房子以「不足額還貸銷售屋」的方式拿出去賣。 

目前拉斯維加斯有20萬戶的溺水屋主未付房貸每月分期付款，其中有很大部分溺水很嚴重，會成為「不足額還貸銷售屋」或銀行屋，對買家而言都是好消息。 

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com 


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