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無力還債 Short Sale獲准主因

发布时间:2019.04.18 17:38   浏览次数:   作者: 返回列表

地產經紀吳維安說,屋主申請「不足額還款銷售」被拒,主要是不符合「重大經濟困難」條件。(吳維安提供) 
 

地產經紀吳維安說,屋主申請「不足額還款銷售」被拒,主要是不符合「重大經濟困難」條件。(吳維安提供)


屋主申請「不足額還款銷售」(Short Sale)時,有50%機率會被銀行拒絕,主要是因為屋主不符合「重大經濟困難」(Hardship)的條件。 

因為房價大跌,造成溺水屋,許多屋主認為繼續付房貸划不來,就想棄屋,把虧損推給銀行去負責,做「不足額還款銷售」。

但銀行不會大請客,隨便取銷屋主的債務,銀行需要看屋主個人的收支情況,是不是真的收入太少,開銷太大,入不敷出?  屋主必須提交兩年的報稅單,兩個月的銀行對帳單和陳情書(Hardship Letter)給銀行審核批准。 這個陳情書的格式在網站上有現成的、公式化的描述,但銀行承辦者,每天要看幾十封這樣的陳情書,如果陳情書的敘述不能說服他們,陳情書可能就會被擱置,或被拒絕。 

陳情書的內容主要是把為什麼會造成入不敷出的情況講清楚,一般美國家庭沒有存錢的習慣,一旦遇到失業、家人生病住院、夫妻離婚、生意失敗、天災人禍使得房屋遭損壞而又沒錢修繕,或因為浮動利率的房貸造成每月分期付款大增無法負擔,遇到這些不幸的事,而有「無力還債」(Insolvancy)的問題。 

銀行「不足額還款銷售屋」的承辦者在審核陳情書時,其實就是在找「無力還債」的事實。 

很多屋主銀行有存款,也還有工作收入,只因為投資出租的房屋跌價,就想藉由「不足額還款銷售屋」的途徑將溺水屋脫手,一方面不繳付每月房貸的分期付款,一方面還繼續收取租金,這種情況會困擾銀行,使得審查的時間更長,而最後再以不符合「重大經濟困難」的理由而打回票。 

屋主在作「不足額還款銷售」時,千萬不要提交假資料給銀行,或隱藏銀行的存款,或短報收入,因為將來交易通過以後,如果銀行發現文件作假,仍有權利向屋主追索差額(D ficiency Judgement)。 

屋主也千萬不要故意將房子以很低的價格賣給親戚朋友,因為就算銀行在審核時沒發現,但屋主簽了「發誓書」(ARM's Length Transaction),一旦作弊的情事被發現,由於涉及親戚朋友,將有打不完的官司。 

「不足額還款銷售」是給財務有困難的屋主紓困的最佳辦法,但銀行承辦者不會輕易核准一個文件不齊全,又不符合「重大經濟困難」條件的交易。所以屋主要做「不足額還款銷售」之前,一定要找有經驗的經紀人,將自己的財務狀況先審查一遍,才不會白花功夫與浪費時間。 


Read more: 世界新聞網-北美華人社區新聞 - 無力還債 Short Sale獲准主因


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