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房地產周期 賭城呈漲勢

发布时间:2019.04.18 17:44   浏览次数:   作者: 返回列表

房地產周期曲線。 (水秉和提供)
 
房地產周期曲線。 (水秉和提供) 

就像整個經濟體有周期一樣,房地產也有周期,雖然兩者不一定同起同落。據專家考察,美國房地產周期一般是18年上下。不過,從1925年到1973年,大概是由於大蕭條之後又接著二戰,所以周期走了48年,而其後,1973年到1979年,又有一個很短的周期。1979年到1989年的周期只有十年。除此之外,從1818年起,美國一共有七個17年或18年的周期。
 
2008年至2011年,美國的房地產下降到谷底。在這之前,由於美國聯準會前主席葛林斯潘想要避免在2000年科技泡沫後發生通貨緊縮,故意把利率壓到1%,長達三年,於是乎引發了房地產泡沫。

從2000年起,拉斯維加斯人口迅速增加,為全美增長最快的城市,所以地產發燒的程度也比別處高。等到金融海嘯掩蓋了全世界的時候,拉斯維加斯地產下滑的深度也是全美之冠。

但是,下滑到谷底之後,俗語說,唯一的道路是往上走。過去一年,拉斯維加斯的地產飆升了近30%,也是全國最快。  我們知道,房地產受到幾個重要因素的影響,包括人口、利率和經濟狀況。

拉斯維加斯是個非常特殊的城市,它主要依靠的是服務業。在谷底時,遊客陡降,需要的服務減少,失業人口陡增,經濟乃急速下滑,人口也不再增加。此時,儘管利率極低,其房地產業仍然欲振乏力。

可是,一旦經濟有了起色,遊客開始增加,失業率也隨之降低。這時,聯準會如果還繼續壓低利率,那麼它的空置率有所減少,投資者前來搶購,房價就有了生機。於是乎,新的周期開始運轉了。 

假設這次的周期回到18年的正常規律,那麼,從谷底的中點2010年算起,上升期應當是九年,也就是到2019年。

我們現在還沒有走到半途。

雖然最近利率已經從最低時的3.5%上升到4.5%,可是比起過去的6%-8%,仍然算是偏低。

在猛漲30%以後,它可能有一段調整和消化時期,不會漲個不停,但是大趨勢已經形成。

只要美國的經濟不突然逆轉,好日子應當還會繼續。 

本文由內華達房地產公司地產經紀水秉和提供,內華達房地產公司熱線702-888-9999,華語專線-702-368-6883,公司互聯網為www.LVhome.com 


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