隨著拉斯維加斯的房市越來越熱絡，很多人想要投入這一行，作個房地產經紀，根據統計，許多新人做不到一年就退出了，除了開始時尋找客源不容易外，有些是因為觸法而丟了執照。

房地產經紀觸犯哪些規定，其執照可能會被吊銷？

第一是「混用客人的錢」（Commingle），如有經紀人將客人的錢存到自己私人的戶頭裡，沒有放在產權公司的過戶賬戶（escrow account）或信託管理賬戶（trust account）上，不管有無偷客人的錢用，這是最嚴重的罪。華人經紀因此而被吊銷執照的不少，因為華人的現金買主很多，加上有些經紀人的觀念不清楚，當然確實也有少數不誠實的經紀人，想渾水摸魚。

第二就是「失實陳述」（Misrepresentation），這是向客人撒謊，或知情不報，隱瞞或美化一個物業的缺點，使投資人作出錯誤的決定而買下房地產，產生金錢上的損失。例如曾有房地產經紀說服投資者，在繁忙的大馬路旁買房子，因為將來可把住家改為商用，或賣給建商蓋大樓，完全不顧美國的都市法規和那塊地更本不可能蓋大樓事實。

第三是「貸款欺詐」（Mortgage Fraud），經紀以不實的文件或資料交給貸款公司或估價員，幫助買主取得貸款。

第四是「犯罪前科」（Criminal Conviction），只要有犯罪記錄，雖然事件和房地產無關，也不行。例如有人取得經紀執照後，被查到其在另外一州有犯罪記錄，將被立刻吊銷執照。

第五是不和調查員合作，例如被人告，又不肯拿出文件和證明，就會被認定是有犯罪，而執照就會被吊銷。

第六是經紀無能（incompetence），這是指經紀沒有以專業標準來處理一個房地產的交易，例如有些房東要求將房子租給指定的族群，而經紀又沒有將公平房產（Fair Housing）的法規向房東講明，造成了違反聯邦法律的事。

第七是房地產公司老闆（Broker）任由手下的經紀猖獗犯錯而不改正，比如經紀的執照過期，沒有完成定期所要求的專業進修課程，卻還繼續作業，房地產公司的執照就可能因此被吊銷。

第八是未履行保障顧客最大權益的義務，這最常發生在一個經紀同時代表買賣雙方，有雙方經紀（Duel Agency）的情況下，因為如果經紀人一不小心，就可能會發生損害到雇用他的賣主，而利益買主的事。

第九是經紀自己充當律師的職務，替客戶處理有關法律的問題，例如沒有用標準的合同，而用自己創作的合同，又沒有經律師看過，導致產生許多法律上的糾紛。

第十是經紀沒有達到維持其執照有效的規定，像是沒交執照費，或是沒有定期完成專業進修課程。

經紀要專業，誠實，守法，並保留完整的交易記錄，萬一交易有糾紛時可以提出作未犯法的證明，才不會有失去經紀執照的風險。

本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供，內華達房地產公司熱線702-888-9999，華語專線702-368-6883，公司互聯網為www.LVhome.com。