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買地開發 竅門在那?

发布时间:2019.04.24 15:35   浏览次数:   作者: 返回列表

拉斯維加斯是許多開發商喜歡的樂園,因為空地多,可作的項目種類多,但是許多人將地買下後,就空在那裏,因為不知道下一步要怎麼做。

一般而言,開發商將地買下後,首先要成立一個設計團隊,提出計劃書,這個設計團隊中包括建築師、房地產經紀人和會計師。計畫書先根據該地四周的地理環境、歷史背景和都市發展的走向來預測該地的前景,再分析目前的經濟情況、房地產出租買賣的訊息,同時計算建造費用,作出方案,方案的主要目的是構思那塊地的最佳用途和如何得到最好的效益(highest and best)。

一個物業的價值主要決定於四個因素,以DUST為代表:

第一個字母D,Demand(需求)。一般開發商依據人口分布資料(demographics)來了解附近人口的密度、年齡、收入和教育程度。如果作的是旅遊的項目,還要分析遊客人數的增長與喜好。

第二個是U,Utility(使用),決定這塊地是蓋旅館、商場、公寓還是住家。

第三個是S,Scarcity(稀少程度),如果同一地區,同樣的項目太多,競爭就會激烈,導致效售的困難。

第四個是T,Transferability(轉讓),蓋好之後要容易找到買主,如果是特殊行業,需要特殊的執照,就會因市場有限而造成物業不容易脫手。

開發商的大原則決定後,建築師就可以開始設計,工程師進行粗算,開發商就可以準備資金和申請政府許可。

首先將設計圖呈交給都市計畫部門(Planning Department),如果地點是在尚未規定用途的區域,一定要經過修改使用(zoning change)和公聽(public hearing)的程序。美國地產大亨川普在他的書裏寫到交易的藝術:要使土地的價值升高主要靠合併、分割和改變使用。在拉斯維加斯許多空地雖然四周都是已開發的社區,但是那塊地在都市計畫中還是原始的「沙漠用地」,這些地只要改變使用和過了公聽的手續就可以身價數倍了。

許多加州來的買主都在尋找被政府批准(Entitlement)的地,通常一塊地在加州,設計要被政府批准需要兩、三年時間,因為加州在申請時需要環境評估(Environmental Impact Report),內華達和加州不一樣的地方是不需要環境評估,整個批准程只要八到十個星期。

許多華人來拉斯維加斯尋找投資機會,他們買了地,設計規畫以後,拿到政府的批准就放到市場上去賣,獲利可觀,可以說是個很好的投資辦法。

原文刊登在世界日报赌城版——07-25-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供


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