拉斯維加斯是許多開發商喜歡的樂園，因為空地多，可作的項目種類多，但是許多人將地買下後，就空在那裏，因為不知道下一步要怎麼做。

一般而言，開發商將地買下後，首先要成立一個設計團隊，提出計劃書，這個設計團隊中包括建築師、房地產經紀人和會計師。計畫書先根據該地四周的地理環境、歷史背景和都市發展的走向來預測該地的前景，再分析目前的經濟情況、房地產出租買賣的訊息，同時計算建造費用，作出方案，方案的主要目的是構思那塊地的最佳用途和如何得到最好的效益（highest and best）。

一個物業的價值主要決定於四個因素，以DUST為代表：

第一個字母D，Demand（需求）。一般開發商依據人口分布資料（demographics）來了解附近人口的密度、年齡、收入和教育程度。如果作的是旅遊的項目，還要分析遊客人數的增長與喜好。

第二個是U，Utility（使用)，決定這塊地是蓋旅館、商場、公寓還是住家。

第三個是S，Scarcity（稀少程度)，如果同一地區，同樣的項目太多，競爭就會激烈，導致效售的困難。

第四個是T，Transferability（轉讓），蓋好之後要容易找到買主，如果是特殊行業，需要特殊的執照，就會因市場有限而造成物業不容易脫手。

開發商的大原則決定後，建築師就可以開始設計，工程師進行粗算，開發商就可以準備資金和申請政府許可。

首先將設計圖呈交給都市計畫部門（Planning Department），如果地點是在尚未規定用途的區域，一定要經過修改使用（zoning change）和公聽（public hearing）的程序。美國地產大亨川普在他的書裏寫到交易的藝術：要使土地的價值升高主要靠合併、分割和改變使用。在拉斯維加斯許多空地雖然四周都是已開發的社區，但是那塊地在都市計畫中還是原始的「沙漠用地」，這些地只要改變使用和過了公聽的手續就可以身價數倍了。

許多加州來的買主都在尋找被政府批准（Entitlement）的地，通常一塊地在加州，設計要被政府批准需要兩、三年時間，因為加州在申請時需要環境評估（Environmental Impact Report），內華達和加州不一樣的地方是不需要環境評估，整個批准程只要八到十個星期。

許多華人來拉斯維加斯尋找投資機會，他們買了地，設計規畫以後，拿到政府的批准就放到市場上去賣，獲利可觀，可以說是個很好的投資辦法。

原文刊登在世界日报赌城版——07-25-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供