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新法律終結非法占領空屋

发布时间:2019.04.24 15:42   浏览次数:   作者: 返回列表

房產經紀人帶客人看房子,有時會碰到有非法占領(Squatting)的流浪漢住在裏面,他們打破後窗玻璃,住進被人放棄或銀行沒收的空房子裡,早出晚歸,出沒無常,十分駭人。

長久的非法占領可以成為合法擁有,這又稱為反向擁有(adverse possession)。在法律上只要一個人成功占用物業五年,也付了地產稅,再加上四個條件,對地主宣誓敵對行完、事實占領、公開占領和專有連續使用,就可將房子土地合法擁有。
這個法律是林肯總統在1862年簽署通過的,那時法律是這樣寫的:一名美國公民,從未持槍反抗過政府,有權在一塊160英畝的地,蓋一間12呎x14呎的房子,在上面住五年就可合法擁有那物業。
這是在西部拓荒時的老法律,現在有些非營利團體帶著街友遊民公開占領空置的房屋建築。在紐約,一個叫橡樹子(ACORN)的團體,在1979年占領足夠給200人居住的樓宇,國會議員還支持他們,讓他們以一元買下這些建築物。到1985年,橡樹子已在全美國58個城市占領過房屋給街友遊民住,政府還出了270萬元經費給他們修房子。
但是非法占領事實上是很難在五年以後順順利利拿到土地,因為地主可用遊蕩法(loitering)和非法穿越法(trespassing)將非法占領者趕走。
一旦房主發現有人以非法占領為藉口住進空置的屋子,要趕他們,以法院的角度來看,這些非法占領者是「房客」,只能採用驅趕惡房客(eviction)的途徑。首先房東要在大門上貼「五天搬家」的通知,再貼「五天違法居住」的通知,然後是「趕人終結」的通知,才能通知警察趕人,沒有法院命令,房東是不能隨便趕人、換鎖、切掉水電,也不能將出入口封死,在房客被趕走後,他留在室內的東西,房東必須保留14天,否則房客有權告上法院,要求賠償。
目前在拉斯維加斯,光是西北區就有3600棟空置屋,預計到今年底可能會增加到5200棟,警察也擔心這些房子會被不法分子利用去做毒品工廠,群聚嗑藥的房子,或是開狂歡派對,勢單力薄又不知情的經紀人去看房子時會發生生命危險,而房子被人破壞損毀也讓房主蒙受損失。
為了掃毒,消除非法活動和不讓非法占領傷害到拉斯維加斯的經濟,最近通過一條法律AB386,賦予警察直接權力驅逐占領者。房地產協會(GLVAR)和拉斯維加斯市政府及警察局配合行動,如有房產經紀或房東舉報非法占領,就算非法占領者有偽造的租約,只要有非法使用水電和其它非法事證,警察有權在一天之內就將占領者趕出物業,大大提升與維護房東的權益。
吳維安 (Wayne Wu)


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