最近網上正熱傳一篇有關房地產的文章，大標題是「冒充房地產經紀，買主屋主須警惕，勿匯款經紀私人戶頭」。故事內容是有人假冒地產經紀，要買主將看中房子的頭款開了張支票，然後又去賣方那裡拿了張佣金支票就逃之夭夭，不知去向。

乍看這文章的嚇人標題，會使人害怕地產經紀人，但再仔細一讀，發現這是篇中國國內網站流傳的，在美國不太可能發生這樣的事。首先，美國的地產經紀人需要有政府監管單位核發的執照，且買賣雙方簽好合同之後，必須透過「產權公司」（Title Company）（在東部必須經過律師樓）來處理所有的文件和金錢，完成過戶手續。

產權公司是第三者，不偏向買方或賣方，在過戶的時候，買方在產權公司開一個賬戶，買方的頭款與尾款或貸款公司的撥款就匯到那個賬戶上，直到所有的錢都到位，文件都簽過，產權公司才到縣政府辦理移轉登記(Record)，即過戶，買方取得地契，賣方同時也拿到售屋款。

在過戶前，付支票或匯款給產權公司都指名產權公司，所以不可能發生地產經紀人捲款逃走的事。

產權公司還有一個主要的工作，即確定產權乾淨，沒有因賣方的官司和債務而被債主設定或抵押的瑕疵在房子上，以保證買方和貸款公司的權益。

如果產權有瑕疵，雖然房子還是可以買賣過戶，只是地契成了「不清產權」（Cloud Title），當然沒有一個買家願意承擔賣方留下的債務和官司，所以在過戶時，由產權公司清查一下過去的記錄是件很重要的事。

產權的定義是房主在房產上所有的權利和義務，在過戶時，產權公司會提供產權報告，上面會列出設定或抵押，官司和已讓出的權利，一般房子都會讓出一些地和空間給水電公司拉管線，有的不一定只是給這一家用的，而是全社區用的，最常見的就是大門前有個電力公司的變壓器櫃子或是有線電視公司的設備，房子旁邊留有幾呎的空間讓電力公司等將來可以裝更多的管線。

另外有些房子可能已將地下的水權、礦權、伐木權賣給了別人，如果有這種事，在產權報告上都會寫明。

產權報告也可能掛一漏萬，比如現在的房子已交易到第四手，而第一手的房主有個官司或欠債到後來才冒出來，現在的屋主的權益就會受到損害，所以在過戶時，產權公司也出售產權保險，未來若有損害則由產權公司承擔。

- 吳維安(Wayne Wu)