《拉斯维加斯讯》作者：林秀华

本周全美30年房贷利率升至4.9%，乃过去7年的新高，历史上将近5%的房贷利率并不算高，然而大家已经习惯多年来3%至4%的低利率，连续升息使得成交量与房价涨幅都趋缓，对房市的影响超过专家们的预期，估计全美房屋成交量将持续疲软，这是一条漫漫长路，主要原因是随着经济复苏，联准会未来只会继续调高利息，利率越高，购买力越低，例如以25万元的房贷来算，利率从4%升至5%，即每月要增加$150的分期付款。

除此之外，促成房屋成交量疲软的原因还有以下各项：

1．   过去6，7 年来，全美各城市的房价连年上涨，但薪资并没有等量增加，所以一般人的购买力就下降了。目前全美约有1/3的城市，其房价高过一般，如果要贷款，家庭年收入必须达到10万美元以上，例如旧金山，纽约，圣地亚哥等，须知全美平均家庭年收入只有$61,000，所以近年来这些城市的人口有逐渐转移到房价较低的城市的倾向。

2．   自2008年房市崩盘之后，屋主大洗牌，大部分的法拍屋被私募基金等大型投资集团搜购，他们手上拥有上百成千的房子，本来是计划等房价上涨后出售获利的，但后来发现出租的回报率很好，因此改变策略而继续持有，导致长期以来市场上的二手房源严重不足。

3．   2008年房市崩盘，建商们哀鸿遍野，新屋开发因此沉寂了很多年，到最近几年才陆续有新的开发案，建商却发现找不回工人，而且土地与建材的价格都涨了很多，因此在利润考量之下，大多的建商乃选择盖高档的房子，导致市场上中低价的房源也严重不足。

4．   想买房的人，因为市场上的选择不多，好房子一上市立刻被抢购走，在出价几次不成以后，许多买家干脆放弃买房的念头，反正市场上有很多出租房可供选择，不怕找不到地方住；房屋买卖成交量低，买不成房子的人转为租客，这对房东而言是好消息，出租市场畅旺，就可调涨租金，例如拉斯维加斯，凤凰城，奥兰多等城市，平均每年租金涨约5%，所以私募基金等大型投资集团更是惜售手上的房子。

5．   高档的新屋不容易卖出，头脑转得快的建商就转向改开发高档的出租屋，因为出租市场上出现了一种新贵族群，他们品味酷，会享受，求变化，不急着要拥有自己的房屋。

6．   外国人投资者减少，例如中国大陆严格管制国人把钱汇出去到海外置产。

7．   川普2017年年底的税改，取消了许多屋主的优惠条款，尤其是贷款利息的抵税上限。

总而言之，利率上涨非常不利房市，或许有些卖主会开始考虑，趁着房价高，明年春天上市求售，如果有相当数量的卖主这么作，那么买房的人就有较多的选择，才会重启买房的意愿，成交量也才可能会有转机。