《拉斯维加斯讯》作者：林秀华

今年九月份拉斯维加斯的新屋成交量是1029户，比去年增加13.3%，而今年九个月来的累计总成交量是7972户，则比去年增加18.4%，可见买气已经减缓，此外，九月份成交新屋的中间价格是$375,190，比前一年竟只上涨6.9%，相较于九月份成交二手独栋屋的中间价格$300,000，则比前一年上涨13.2%，显示新屋的买气特别集中在中低价位房屋，像Summerlin，Inspirada，Cadence等高档区的销售量都不升反降，而房价较低的北拉斯维加斯与东拉斯维加斯则比较受青睐。

今年九月份拉斯维加斯的二手独栋屋的成交量是2436户，比八月份减少20.7%，比去年同期减少16.4%，显示成交量也在下滑，所以市面上待售的库存量渐渐增加，目前达到6148户，比去年同期增加23.7%，已经超过2个月的库存量，虽然创6年来新高，但仍远低于供需平衡时的正常市场的6个月库存量；相对于独栋屋，康斗(condo)与并联屋(townhouse)的价位比较低，因此变得更抢手，九月份成交的二手康斗(condo)与并联屋的中间价格为$170,000，竟比前一年上涨21.4%。

拉斯维加斯的房价越来越高，房价与本地薪资水平的比例，已经超过全美的平均值，换句话说，就是拉斯维加斯的居民无力负担本地房价，进一步分析，原因是拉斯维加斯的房价上涨不只是因为本地生产力的提高，而是因为有外来资金加码炒作而偏高的，众所周知，2008年全美房市崩盘，拉斯维加斯的房价平均跌幅是60%，其惨无比，当时华尔街私募基金等大型投资集团乃大举进场搜购，个个手上拥有大批的房子，后来又发现出租的回报率很好，故长期持有，导致多年来市场上的二手房源严重不足，更因此拉抬房价，将来如果这些外来资金撤离房市，会有什麽影响呢？

一个国家或一个城市，甚至一个家庭，都是一个经济体，他们的基本发展原则是一样的，只有提升本身的生产力，将原有产业升级也好，转型也好，对外招商也好，这些才是真正的经济成长，如果外来的资金进来是炒房或炒股的，在获取暴利后退出，那就犹如本地对外举债，债务陆续到期还掉后，原来每年经济成长的指数与因炒作带动的房价也将随之减缓与调降，俾与本地居民的生产力与负担力接轨。一般而言，如果利率继续调高，外来的资金就容易找到投资报酬率比出租回报率更好的投资标的物而退出房市，所以房市有潜在的不确定因素与风险，如果本身的经济体质不健全，荣景可能只是一时，长期还是会面临考验。

总而言之，利率上涨非常不利房市，经验丰富的投资者都理解，不期望在最低点买进，又在最高点卖出，只要方向对，时间点掌握得差不多，就采取行动，虽然目前仍是卖方市场，但买气渐渐减缓，想要获利了结的投资者，可以准备求售投资多年的房子了。