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房價過頭漲幅縮 紓緩緊俏房源

发布时间:2020.02.10 18:21   浏览次数:   作者: 返回列表

據統計,目前全美有33.9%的房產屬於60歲以上的屋主所有,55.2%房子屬於50歲以上屋主所有,十幾年後,這些屋主或因大屋換小屋或住入養老院,或死亡,預計2035年約會有2000萬戶房屋變賣,衝擊房市供需,有人稱之為「銀色海嘯」,2020年後,這一類房源將呈現明顯成長趨勢。

根據統計,2007年至2017年間,每年約有73萬戶房源來自60歲以上屋主,2017年至2027年間,預估每年約有92萬戶房源來自60歲以上屋主,2027年至2037年間,每年約有117萬戶,預估2027年這些將占全部房源的12%,2037年將占27.4%。

銀色海嘯對退休城市如佛羅里達州的Miami、Orlando與亞利桑那州的Tampa、Tucson的影響最大,對房價低、吸引年輕人,人口不斷成長的城市,如德州Austin、Houston、猶他州的Salt Lake City影響較小,此外,像俄亥俄州Cleveland、Dayton、田納西州Knoxville、賓州Pittsburgh,近十幾年來,年輕人因求職離鄉,居民平均年齡老化,影響很大,至於一般城市,則是越老舊社區受到銀色海嘯的影響越大。

從另一個角度來看,受影響最大的當屬新屋建商,因為市場需求量有定數,如果二手屋供給量增加,新屋供給量因應減少,以免市場供過於求價格下降。回顧2005年房市巔峰,當年度全美共推出新屋128萬戶,2008年房市崩盤,由於廉價法拍屋充斥,2011年度,全美僅推出31萬戶新屋,還滯銷,之後數年的成長均有限,例如2018年度,全美推出的新屋不過62萬戶,還不到2005年度的一半。

根據2005年房市巔峰前的平穩時期,每年新屋供給量約90萬戶,金融海嘯之後的十年,每年新屋供給量平均為45萬戶,所以金融海嘯帶給新屋建商的影響是減少推出約45萬戶新屋。當然銀色海嘯的影響不會像2008年的金融海嘯猛烈,如上所言,銀色海嘯是逐年漸進的。

總而言之,預期2020年後,過去數年來房源緊俏問題將逐漸紓緩,雖然歷史超低的房貸利率大大地促進買氣,但拉斯維加斯的房價因為過去幾年來漲過頭,近來漲幅已明顯縮小,例如2019年11月份的二手屋銷售中間房價比2018年11月份只增長了2.6%,比全美平均的3.5%還要低。


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