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买房低飞球出价 可行吗

发布时间:2020.04.27 19:59   浏览次数:   作者: 返回列表

新冠病毒肆虐,有客人询问这时如果开出特低价,即“低飞球”(Low Ball Offer),

说不定可以捡到便宜。低飞球是个棒球用语,当投手投出球时,那个球沿着地

飞,在快到打击者时,突然向上飞,在打击者膝盖上方飞过去,对方球员看到

这球这么低的飞过来,惊慌失措,胡乱挥棒,结果就被淘汰出局,但这种球很

难发,一般都是旋转球,有个曲线向前飞,这是难度很高的发球,没控制好就

成了坠地球。


买家打低飞球,主要原因当然是不想买贵了,出个低价,碰碰运气,这在讯息

流通的地方几乎不可行,这实在是文化上的差异。一般美国房子上市时,房地产

经纪人都会作一个评估,参考附近过去一年中卖出的房子的价格,算出个均价,

建议卖家依此价格上市求售,包括Zillow等很多房地产网站都可查得到该房子的

合理市价,不太可能出现离谱的价钱。当然,卖家的叫价也非铁板一块,还是

可以议价,但绝对不是像是在地摊上买西瓜,拦腰砍,再打八折,买家出价还

是要在合理的范围内,除非根本没有购买的意愿。


此外,一些国内来的买家不太了解在美国买房子的程序,打电话杀价在美国是

行不通的,因为口头上的协定不能算数,一定要有书面上的协议书(written

offer),在房地产经纪人送出议价书时,还要附上财力证明(proof of fund),

以及贷款初步核准证明(loan pre-approval letter),在议价(negotiation)的过

程中,现金购买也不是可以大杀价出低飞球的理由,对卖家而言,无论买家是

贷款或现金购买,卖家最后都可以拿到同样多的钱。如果跟对方说钱不够,只有

这么多,所以出个低飞球,这也不是个好理由,毕竟市场是开放竞争的,卖家

根本不在乎你能出多少。在跟对方讨价还价时,最重要的是在议价书送出去后

,对方愿意回应,再还价(Counter Offer)回来。低飞球往往会羞辱或激怒卖家

,他可能当下就将那份议价书丢进废纸娄,有如石沉大海,音讯全无。


那么低飞球到底有没有成功的机会?如果出价低到卖掉之后卖家实质到手的金

额是负的,即卖家还要垫钱,卖家没有理由作赔本生意。一般而言,在不考虑

销售费用的情况下,实质到手的金额与净值相近,净值(Equity)是市价减去贷款

余额的金额。售价如果低于市价越多,卖家实质到手的金额,就越低于预期。所以

出低飞球之前,一定要充分了解对方,是不是卖主急者在对现脱身,一般这种

情形很少,也许银行屋可以有这种机会,但银行里主管也不敢随便降价卖出,

一定要有个合理的原因,比如要修理的房子,议价书上附一份建筑商的估价单

,出价是按照那个价钱减下来的。


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低飞球成坠地球的机会太大了,那么要怎么做才能买到房子?议价书主要是要

表现出买家的诚意,在买卖过程中,房产经纪是个很重要的角色,让买家解市

场价,打听卖家卖房的理由,把议价的大门打开,低飞球若是在没有资讯的情形

下,乱枪打鸟,只是浪费时间,浪费子弹,成功机会是很小的。


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